Ипотека в Испании: как получить кредит на жильё
Ипотечный рынок Испании открыт как для резидентов, так и для иностранцев. Однако условия, ставки и требования могут существенно различаться. В этом руководстве разобрано всё, что нужно знать перед оформлением ипотеки в Испании.
Источник: Expatica — Spanish mortgages.
Общая информация об ипотеке в Испании
Испанские банки предлагают ипотечные кредиты как гражданам страны, так и иностранцам. Большинство ипотек оформляется сроком от 20 до 30 лет, а максимальный возраст заёмщика на момент окончания кредита обычно не должен превышать 70–75 лет.
Испания исторически предпочитала ипотеки с плавающей ставкой, привязанной к Euribor, однако в последние годы всё большую популярность набирают фиксированные ставки.
Могут ли иностранцы получить ипотеку в Испании?
Да. Иностранцы имеют право оформить ипотеку в Испании, независимо от наличия резидентства. Однако:
- резиденты обычно могут получить до 80 % стоимости объекта;
- нерезиденты — обычно 60–70 %.
Оставшуюся сумму необходимо внести из собственных средств, плюс дополнительные расходы на покупку (10–15 %).
Типы ипотечных ставок в Испании
Фиксированная ставка (Fixed-rate mortgage)
Процентная ставка остаётся неизменной на весь срок кредита.
Плюсы: стабильность, защита от роста ставок.
Минусы: ставка обычно выше, чем стартовая плавающая.
Плавающая ставка (Variable-rate mortgage)
Ставка привязана к Euribor + надбавка банка.
Плюсы: ниже на старте.
Минусы: риск роста ежемесячных платежей.
Смешанная ставка (Mixed mortgage)
Фиксированная ставка действует первые несколько лет, затем переходит в плавающую.
Процентные ставки по ипотеке
Ставки зависят от:
- статуса резидентства,
- кредитной истории,
- размера первоначального взноса,
- срока кредита,
- политики конкретного банка.
Банки часто предлагают более низкие ставки, если вы:
- открываете счёт в этом банке,
- оформляете страховку,
- переводите зарплату,
- покупаете дополнительные продукты.
Расходы при оформлении ипотеки
Помимо первоначального взноса, учитывайте:
- оценка недвижимости: €300–€600
- нотариус и регистрация
- банковские комиссии
- страхование жилья (часто обязательно)
- страхование жизни (иногда обязательно)
С 2019 года большинство банковских сборов по ипотеке оплачивает банк, а не заёмщик, однако оценка и страховка обычно оплачиваются покупателем.
Требования банков к заёмщику
Как правило, банки требуют:
- NIE
- подтверждение доходов (контракты, налоговые декларации)
- выписки по счетам
- кредитную историю
- соотношение платежа к доходу обычно не более 30–35 %
Для самозанятых и владельцев бизнеса требования строже.
Процесс оформления ипотеки
- Предварительное одобрение (не обязательно, но желательно)
- Выбор недвижимости
- Оценка объекта
- Формальное ипотечное предложение
- Период обдумывания (минимум 10 дней)
- Подписание у нотариуса
После подписания ипотека регистрируется в реестре недвижимости.
Досрочное погашение ипотеки
Досрочное погашение разрешено, но может взиматься комиссия:
- для фиксированных ставок — выше,
- для плавающих — ниже.
Комиссии ограничены законом и зависят от срока кредита.
Риски и важные моменты
- Валютный риск, если доход не в евро
- Рост Euribor при плавающей ставке
- Дополнительные продукты банка могут увеличить общую стоимость кредита
Рекомендуется внимательно читать FINE и FIAE документы, которые банк обязан предоставить до подписания.
Ипотека и вторичное жильё / новостройки
Ипотека возможна как на вторичное жильё, так и на новостройки.
При покупке на стадии строительства банки могут финансировать проект поэтапно.
Что происходит при невозможности выплат?
Если заёмщик не может обслуживать ипотеку:
- возможна реструктуризация,
- временная приостановка платежей,
- в крайнем случае — изъятие недвижимости.
Испанское законодательство усилило защиту заёмщиков после кризиса 2008 года, но риск потери недвижимости остаётся.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли получить ипотеку без ВНЖ?
Да, но на менее выгодных условиях.
Нужен ли испанский банк?
Да, ипотека оформляется через испанский банк.
Можно ли сдавать жильё с ипотекой?
Обычно да, но нужно уведомить банк.
Можно ли рефинансировать ипотеку?
Да, в Испании разрешено рефинансирование и смена банка.
Полезные советы
- Получите предварительное одобрение до выбора жилья
- Сравнивайте не только ставку, но и TAE (полную стоимость кредита)
- Используйте ипотечного брокера, если не говорите по-испански
