---

⚠️ Юридический отказ от ответственности: Данный материал представляет собой детальный обзор положений Статей 22, 23, 24 и 85 Закона 35/2006 (Ley del IRPF). Расчет амортизации и квалификация расходов требуют точных данных (кадастровая стоимость, стоимость земли). Для корректного декларирования рекомендуется консультация налогового эксперта. Источник права: Ley 35/2006 на официальном портале BOE.

1. Налоговое резидентство в Испании: критерии определения и нормативная база (Ley 35/2006)

2. Доходы, освобожденные от налогообложения (Rentas Exentas): полный перечень ст. 7 Ley 35/2006](https://ke-pasa.es/legal/nalogi-v-ispanii-dohody-bez-nalogov-rentas-exentas-ley-35-2006/)

3. Налог на доходы от труда (Rendimientos del Trabajo): Зарплата, натуральные доходы и вычеты - Ley 35/2006

4. **[Налоги на недвижимость (Capital Inmobiliario): Аренда, Амортизация и Вмененный доход - Ley **

5. Налог на инвестиции (Capital Mobiliario): Дивиденды, Облигации и Компенсация убытков - Ley 35/2006

6. Налоги для Autónomo (Actividades Económicas): Режимы, Расходы и Льготы - Ley 35/2006

7. Продажа имущества (Ganancias Patrimoniales): Недвижимость, Акции и Крипта - Ley 35/2006

8. Семейные льготы (Mínimo Familiar y Deducciones): Дети, Инвалидность и Алименты - Ley 35 2006

Введение: Классификация дохода от недвижимости

В системе IRPF владение недвижимым имуществом генерирует налоговые обязательства двух типов, которые являются взаимоисключающими для одного и того же объекта в один период времени:

1. Доход от недвижимого капитала (Rendimientos del capital inmobiliario): Возникает, когда недвижимость сдается в аренду или права на нее передаются третьим лицам. Art. 22 Ley 35 2006
2. Вмененный доход (Imputación de rentas): Возникает, когда городская недвижимость не сдается, не является основным жильем владельца и не используется в экономических целях (например, пустая квартира или дача). Art. 85 Ley 35 2006

Важное исключение: Если арендная деятельность предполагает наличие наемного лица с полным трудовым контрактом для управления недвижимостью, доходы классифицируются как Экономическая деятельность (Actividades económicas), а не капитал. Art. 27.2 Ley 35 2006

---

1. Аренда: Полный доход (Rendimiento Íntegro - Art. 22)

Полным доходом признается общая сумма, подлежащая уплате получателем прав (арендатором) за пользование имуществом.

В базу включаются:

• Арендная плата (Alquiler).
• Суммы, полученные за передачу прав пользования мебелью и инвентарем.
• Расходы, переложенные на арендатора (например, если по договору арендатор оплачивает IBI или Comunidad, эти суммы считаются доходом владельца).

Исключение: Налог на добавленную стоимость (IVA) или IGIC (Канарские острова) не включаются в доход.

---

2. Вычитаемые расходы (Gastos Deducibles - Art. 23.1)

Для расчета Чистого дохода (Rendimiento Neto) собственник имеет право вычесть расходы, необходимые для получения дохода. Расходы делятся на две группы с разными правилами вычета.

2.1. Группа 1: Финансовые расходы и Ремонт (С лимитом)

Сумма расходов этой группы не может превышать сумму полученного полного дохода (не может создавать отрицательный результат). Излишек переносится на следующие 4 года.

1. Проценты и финансирование: Проценты по ипотечным кредитам или займам на приобретение или улучшение недвижимости.
2. Ремонт и консервация: Расходы на поддержание имущества в рабочем состоянии (покраска, замена инженерных сетей, ремонт лифта).
   • Внимание: Расходы на расширение или улучшение (Ampliación o mejora), увеличивающие полезную площадь или стоимость актива, не вычитаются единовременно, а амортизируются по годам.

2.2. Группа 2: Прочие расходы (Без лимита доходности)

Эти расходы вычитаются в полном объеме и могут приводить к отрицательному чистому доходу (убытку), который компенсируется с другими доходами.

1. Налоги (Tributos): IBI (Налог на недвижимость), сборы за вывоз мусора (Tasas de Basura), Vado, если они оплачиваются владельцем.
2. Услуги третьих лиц: Управляющие (administración), консьержи, охрана, садовники.
3. Юридические услуги: Оплата агентств недвижимости или юристов за составление договоров или защиту прав.
4. Страхование: Полисы страхования жилья, гражданской ответственности и страхования от неуплаты аренды.
5. Коммунальные платежи: Свет, вода, газ, интернет, если они оплачиваются владельцем и не возмещаются арендатором.
6. Комунидад: Обычные взносы в Товарищество собственников (Comunidad de Propietarios).
7. Сомнительные долги (Saldos de dudoso cobro): Можно списать неоплаченную аренду, если с момента первой попытки взыскания прошло более 6 месяцев или должник объявлен банкротом.

2.3. Амортизация (Amortización)

Списание стоимости износа недвижимости. Это самый важный “неденежный” расход, уменьшающий налог.

• Недвижимость: 3% в год от наибольшей из двух величин:
  • Стоимость приобретения (Coste de adquisición satisfecha).
  • Кадастровая стоимость (Valor catastral).
  • Критически важно: Амортизируется только стоимость строения (Vuelo), без учета стоимости земли (Suelo). Необходимо рассчитать пропорцию стоимости земли, указанную в квитанции IBI, и исключить ее из базы амортизации.
• Движимое имущество: Мебель и техника, сдаваемые вместе с жильем, амортизируются по ставке 10% в год (согласно таблицам упрощенной амортизации). Art. 23.1 Ley 35 2006

---

3. Редукция для жилья (Reducción por arrendamiento de vivienda - Art. 23.2)

Специальная льгота применяется к положительному чистому доходу, если недвижимость сдается в аренду и используется арендатором как постоянное жилье (vivienda habitual).

• Общее правило (50%): Положительный чистый доход снижается на 50%.
• Повышенная редукция (до 90%): В связи с изменениями (Ley 12/2023), для новых контрактов в “напряженных зонах” редукция может достигать 90% (при снижении цены аренды) или 70% (при сдаче молодежи), однако базовой ставкой остается 50%. Для контрактов, заключенных до 01.01.2024, сохраняется ставка 60%.

Условия потери права: Редукция применяется только к доходам, добровольно задекларированным налогоплательщиком. Если доход обнаружен налоговой инспекцией в ходе проверки, право на редукцию аннулируется. Art. 23.2 Ley 35 2006

---

4. Сдача родственникам (Art. 24)

При сдаче недвижимости супругу или родственникам (до 3-й степени родства включительно), общий чистый доход (Rendimiento Neto Total) не может быть меньше, чем вмененный доход (Imputación de rentas), который был бы начислен, если бы квартира не сдавалась. Это правило предотвращает занижение налоговой базы через фиктивную аренду родственникам по символической цене. Art. 24 Ley 35 2006

---

5. Вмененный доход: Пустое жилье (Imputación de Rentas - Art. 85)

Владение городской недвижимостью, которая не является основным жильем, не сдается в аренду и не используется в бизнесе (например, дача, пляжная квартира или пустующее жилье), облагается налогом на “потенциальный доход”.

База расчета: Сумма, добавляемая в общую налоговую базу (Base General), рассчитывается как процент от Кадастровой стоимости (Valor Catastral):

1. 1,1% — если кадастровая стоимость была пересмотрена (revisado) в том же налоговом периоде или в течение 10 предыдущих лет.
2. 2% — во всех остальных случаях (если кадастровая стоимость не пересматривалась более 10 лет).
3. 1,1% — если кадастровая стоимость отсутствует, берется 50% от большей из двух величин: цены приобретения или оценочной стоимости Администрацией.

Из вмененного дохода не вычитаются никакие расходы (ни IBI, ни комунидад). Налог платится пропорционально количеству дней в году, когда недвижимость была в распоряжении владельца (не была сдана). Art. 85 Ley 35 2006