Масштаб проблемы
В Испании более девяти миллионов человек живут в зонах, признанных напряженными из‑за ситуации на рынке аренды жилья. Это около 20% населения страны, и основная концентрация приходится на северо‑восток полуострова, прежде всего на Каталонию (автономное сообщество на северо‑востоке Испании).
По расчетам EL PAÍS на основе решений Ministerio de Vivienda (министерство жилищной политики Испании) и данных Instituto Nacional de Estadística, INE (государственная служба статистики), в таких муниципалитетах проживают 9 192 567 человек. Общее население страны на 1 января 2025 года составляло 49 128 297 человек, то есть доля зон напряженности достигает 18,7%.
Закон и критерии признания
Закон о праве на жилье действует с 2023 года и позволяет автономным сообществам объявлять муниципалитеты зонами напряженности аренды. Для этого территория должна соответствовать как минимум одному условию: ежемесячные расходы на аренду и коммунальные услуги превышают 30% среднего дохода домохозяйств либо средняя арендная плата выросла более чем на 3% сверх накопленного индекса потребительских цен за последние пять лет.
Региональные власти принимают решение после проверки этих показателей. Между тем политический фактор заметно сдерживает расширение статуса, особенно в регионах под управлением Народной партии.
Где действует регулирование
После последних включений статус зоны напряженности получили 304 муниципалитета в четырех автономных сообществах: Каталонии, Галисии (регион на северо‑западе Испании), Стране Басков (автономия на севере страны) и Наварре (автономное сообщество на севере). Девять из десяти таких муниципалитетов находятся в Каталонии: здесь рынок аренды регулируют 271 муниципалитет, что составляет 89% всех заявок с 2024 года.
Барселона (крупнейший город Каталонии) остается самым населенным городом в этой категории — около 1,7 млн жителей.
Как закон работает на практике
29‑летняя Патрисия Мораль уже четыре месяца живет с партнером в съемной квартире в районе Побле‑сек в Барселоне. Она платит 890 евро в месяц за 57 квадратных метров, хотя изначально арендодатель требовал 1 064 евро. После переезда Мораль запросила выписку из Реестра собственности, сверила максимальную ставку по закону и при поддержке Синдиката арендаторов Каталонии добилась снижения цены и возврата незаконных агентских сборов.
Кроме того, собственники начали обходить ограничения через сезонную и покомнатную аренду, на которые закон изначально не распространялся. Так, Рубен Соспедра, 34 года, с двумя соседями арендует с конца 2021 года квартиру площадью 150 квадратных метров на улице Корсега в Барселоне за 1 500 евро в месяц. Здание купила компания Vandor Real State, принадлежащая британскому фонду Patron Capital, и новый владелец, по словам жильца, перестраивает пустующие квартиры под покомнатную аренду, предлагая жилье с семью комнатами от 700 евро за самую дешевую.
С 1 января 2026 года Каталония закроет эту лазейку: региональный парламент утвердил закон 11/2025, который распространяет ценовые ограничения на все новые договоры, включая сезонные и покомнатные.
Другие города и политические споры
К каталонским муниципалитетам позже присоединились города Страны Басков, включая Бильбао. Здесь Мария Айспуруа живет с семьей в арендной квартире площадью около 50 квадратных метров рядом с мэрией уже 12 лет и платит 921 евро в месяц, тогда как средние цены в районе превышают 1 600 евро.
В Галисии Сантьяго‑де‑Компостела (столица региона) вновь добивается признания зоной напряженности. Число арендных квартир здесь выросло на 44% — с 7 333 в 2011 году до 10 548 в 2023‑м, а средняя аренда увеличилась на 40,26% с 2019 по 2024 год, достигнув 623,3 евро при накопленном росте ИПЦ в 20%. Лас‑Пальмас‑де‑Гран‑Канария (крупнейший город Канарских островов) также планирует получить этот статус в 2026 году: там арендный фонд вырос на 47,8% с 2001 по 2021 год, а средняя цена квартиры площадью 77 квадратных метров составляет около 550 евро.
Мадрид, Валенсийское сообщество и Андалусия, которыми управляет Народная партия, заявки не подают. Глава Мадридского сообщества Исабель Диас Аюсо открыто выступает против применения закона. По данным портала Idealista, с июня 2023 года по декабрь 2025‑го аренда за квадратный метр подорожала на 35,1% в Мадриде, на 33,3% в Валенсии и на 27,4% в Малаге — быстрее, чем в Барселоне с ее ростом на 27,3%. При этом предложение сократилось на 4,9% в Мадриде и более чем на 14% в Валенсии и Малаге, тогда как в Каталонии рынок потерял около 35 000 арендных квартир за 2025 год.
Оригинал: источник
