Что произошло
Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) (агентство по переговорам арендных вопросов, организация в Испании) в начале декабря напомнила о выводах недавней sentencia del Tribunal Supremo (Верховный суд Испании, высшая судебная инстанция): чтобы более позднее требование оплаты Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) (муниципальный налог на недвижимость, ежегодный налог) — муниципального налога на недвижимость — и схожих сборов могло быть предъявлено арендатору, в договоре аренды не обязательно указывать их точную годовую сумму.
Речь также идёт о tasa de basuras (сбор за вывоз мусора, муниципальная плата за утилизацию отходов) и tasa de carruajes (плата, связанная с определёнными муниципальными услугами или тарифами) — тех платежах, которые ayuntamientos (муниципалитеты, городские управы) формируют и выставляют отдельно для каждой конкретной vivienda (жилья, конкретная квартира или дом).
Чем объясняет суд
Суд квалифицировал эти сборы как «gastos individualizados», то есть индивидуализированные расходы: ayuntamiento (муниципальная администрация, орган местного самоуправления) формирует и присылает конкретную cuantía (сумму) для каждого адреса. В таком случае, по мнению суда, договору не требуется заранее фиксировать эту цифру.
ANA разъясняет: достаточно включить в контракт ясный письменный пункт о перераспределении расходов — pacto escrito de repercusión (письменный пункт договора о переносе платежей на арендатора, ясно сформулированное соглашение). Это та самая оговорка, где прямо указано, что арендатор обязуется оплачивать указанные индивидуализированные налоги и сборы. Пример простой формулировки (иллюстративно): «El arrendatario se obliga al pago del IBI, la tasa de basuras y otras tasas individualizadas, cuando existan recibos emitidos por el Ayuntamiento a nombre de la vivienda». Важно: формулировка должна быть явно зафиксирована в письменном виде в договоре.
Оценка и предостережение ANA
ANA оценила решение как шаг к «mayor seguridad jurídica y simplifica la redacción de contratos» (более высокая юридическая определённость и упрощение текста контрактов), но одновременно предупредила, что это «supone una modificación relevante respecto a la práctica tradicional» — то есть меняет устоявшуюся практику оформления аренды.
В уведомлении, распространённом через SERVIMEDIA (информационное агентство, распространитель новостей по правовым и экономическим темам), агентство указывает, что теперь для предъявления требований арендодательу достаточно иметь письменный pacto de repercusión (пункт о перераспределении расходов) в договоре, даже если в тексте не указана точная cuantía (точная сумма) этих налогов.
Иллюстрация материала в исходном сообщении снабжена подписью «Un propietario entrega llave del piso» и отмечена как Getty Images (агентство стоковых фотографий).
Практическая рекомендация
Коротко для практики: если вы — арендодатель (arrendador, владелец жилья), проверьте, включён ли в ваш договор явный письменный пункт о том, что арендатор оплачивает индивидуализированные муниципальные налоги; если вы — арендатор (inquilino, съемщик), обратите внимание на формулировки такого пункта и при необходимости уточните их до подписания.
