С 24 января в Андалусии (южный автономный регион Испании) вступают в силу новые правила, которые напрямую меняют отношения между владельцами и арендаторами жилья. Региональные власти отказываются от официального хранения арендных залогов и передают ответственность за них исключительно собственникам недвижимости.
Это решение последовало за утверждением новой жилищной нормы и уже вызывает споры на национальном уровне.
Конец депонирования через администрацию
С указанной даты Junta de Andalucía (правительство автономного сообщества) прекращает практику официального депонирования арендных залогов через Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía — AVRA (региональное агентство по жилью и реновации). Арендаторы будут передавать залоги напрямую владельцам, а собственники обязаны хранить эти суммы самостоятельно, без участия автономной администрации.
Между тем ранее AVRA почти десять лет выполняла роль нейтрального гаранта. Администрация принимала залоги, хранила их до окончания договора и возвращала по запросу сторон. Только в 2024 году в эту систему по тысячам контрактов по всей автономии поступило около 73 млн евро.
Закон и аргументы властей
Новая модель начинает действовать после вступления в силу андалусского закона о жилье, который парламент автономии утвердил и опубликовал в BOJA (официальный бюллетень Андалусии) 24 декабря. В дополнительном шестом положении закон прямо указывает: администрация больше не выступает депозитарием сумм, внесённых в качестве залога по статье 36 Закона 29/1994 от 24 ноября о городских арендах.
Кроме того, региональные власти обязуются возвращать все ранее депонированные залоги по мере прекращения соответствующих договоров и после обращения заинтересованных лиц. В Consejería de Vivienda de Andalucía (региональное ведомство по вопросам жилья) подчёркивают, что изменение упростит администрирование, снизит бюрократическую нагрузку и высвободит кадровые ресурсы для приоритетных направлений.
Ведомство рассматривало и альтернативные предложения, включая инициативу Коллегии администраторов недвижимости взять на себя хранение залогов, однако в итоге отклонило их.
Столкновение с планами Мадрида
Одновременно решение Андалусии приводит к конфликту с правительством Испании (центральная власть страны). Государственный План жилья на 2026–2030 годы предусматривает обязательное депонирование залогов в автономной администрации как условие для получения субсидий на аренду.
Отмена такой системы в Андалусии может закрыть региону доступ к этим линиям помощи, включая программы с государственным софинансированием, например Bono Alquiler Joven (субсидия на аренду для молодёжи). Этот спор уже отражён в официальных замечаниях Consejería к проекту королевского декрета о новом плане жилья.
Региональные власти считают, что требование обязательного депонирования нарушает распределение полномочий автономий и противоречит Закону 29/1994. Однако Министерство жилищного строительства Испании (центральное профильное ведомство) отказалось пересматривать это условие, настаивая, что официальная система депозитов нужна для мониторинга рынка, юридической безопасности и оценки арендных цен.
Возврат 450,5 млн евро и исключения
Параллельно с отменой нового депонирования Junta de Andalucía запускает процесс возврата всех залогов, накопленных в AVRA. Общая сумма достигает 450,5 млн евро. Базовый сценарий предполагает десятилетний горизонт — срок, за который, по оценке властей, завершатся все действующие договоры аренды, с ежегодным возвратом около 43 млн евро.
При этом регион рассматривает возможность ускорить процесс и завершить выплаты до 2030 года. Окончательное решение будет зависеть от экономических расчётов и политического выбора — сохранять текущий ритм или упростить получение средств по запросу владельцев.
Отмена не затрагивает другой механизм — залоги по коммунальным поставкам. Эти депозиты остаются в силе, поскольку ими полностью управляют снабжающие компании, а администрирование требует меньше персонала. По этому направлению ежегодно поступает около 9 млн евро, что сохраняет определённый уровень ликвидности агентства.
Оригинал: источник
