Институциональные владельцы сокращают арендный фонд в Испании
В Испании крупные профессиональные собственники жилья начали сворачивать стратегию, которую развивали в последние годы. По рыночным оценкам, в ближайшие годы из институционального арендного сегмента выйдут от 35 000 до 40 000 домов. Этот объем соответствует примерно 25 % институционального арендного запаса.
Эти объекты перейдут в розничную продажу частным лицам. Участники рынка называют процесс продажи домов из крупных арендных портфелей «приватизацией», поскольку жилье покидает институциональный и профессионализированный сегмент.
Причины продаж: доходность и регулирование аренды
Источники рынка указывают на две причины такого разворота. Продажи при высокой активности спроса дают более высокую доходность, чем аренда. Регулирование арендных ставок снижает предсказуемость доходов.
Регуляторные меры включают ограничения ставок, индексацию ниже инфляции и продление сроков договоров. В результате ожидаемые стабильные денежные потоки теряют предсказуемость для инвесторов.
Сделка Blackstone и Brookfield и другие выходы инвесторов
Показательным примером стала сделка с компанией Fidere. Фонд Blackstone продал ее канадскому фонду Brookfield за 1 050 млн евро, стороны закрыли сделку на прошлой неделе. Brookfield планирует продать около 5 000 приобретенных домов на розничном рынке.
В этот пакет вошли 1 860 защищенных домов, которые Blackstone купил у Муниципальной компании жилья и земли Мадрида EMVS примерно за 128,5 млн евро в 2013 году. Руководитель жилого направления BNP Paribas Real Estate Рафаэль Паредес оценивает общий будущий вывод жилья с рынка аренды в 35 000–40 000 объектов и связывает его с завершением стандартного инвестиционного горизонта в пять–семь лет.
Рынок фиксирует и другие крупные операции. Фонд Ares вышел из компании Avalon, куда вошел канадский фонд Hoop. Q‑Living передал активы фонду Carlyle, а Grey Star и Vía Célere ищут покупателей на свои портфели. Аналогичные планы реализует Cerberus через компанию Macc, такие же шаги предприняли Patrizia и Hines.
Доходность аренды, состояние домов и доля крупных игроков
Исполнительный директор Savills по жилой недвижимости Сусана Родригес указывает, что приватизация часто затрагивает старые дома без качественной энергетической сертификации. Такие объекты не соответствуют критериям устойчивости, которые предъявляют долгосрочные и консервативные фонды core.
Директор жилого направления JLL Паола Эрхардт сообщает, что структурный спрос и дефицит предложения подтолкнули цены на жилье вверх. Традиционная аренда в Испании приносит около 3,5–4 % годовых, тогда как продажи позволяют удваивать и утраивать эти показатели, а инвесторы value add ориентируются на доходность выше 10 %.
Банк Испании сообщает, что около 8 % арендного фонда находится в руках компаний, а доля крупных владельцев составляет примерно 5 %. По данным PwC, под управлением socimis (котируемые компании для инвестиций в недвижимость), фондов и других институциональных инвесторов в Испании находится около 120 000 домов, тогда как в Германии институциональные платформы управляют портфелями более чем из одного миллиона домов. Партнер PwC Хавьер Кинделан и руководитель жилого направления CBRE Патрисия Гарсия де Понга отмечают, что приватизация портфелей приводит к сокращению профессионализированного арендного фонда.
Оригинал: источник
