Цены на жилье в Испании за последние пять лет выросли на 40%, а арендные ставки — более чем на 30%. Жилищный кризис, начавшийся в 2020 году, жители страны называют главной проблемой в опросах CIS (Центр социологических исследований), почти вдвое чаще, чем иммиграцию.
Между тем рынок не реагирует ожидаемым образом. Несмотря на подорожание квадратного метра и аренды, новое строительство остается в стагнации.
Почему рост цен не запускает стройку
Такой вывод делает Центр Рут Ричардсон Университета Гесперидов (частный испанский университет). В исследовании «La paradoja inmobiliaria: Por qué el aumento del precio de la vivienda no genera más construcción» авторы — Даниэль Фернандес Мендес, Сантьяго Кальво Лопес и Гонсало Мелиан Марреро — фиксируют разрыв между ценовым ростом и реальным предложением жилья.
По их данным, инвестиции в жилье составляют лишь 5,6% ВВП. Это более чем вдвое ниже пиков докризисного периода, а доля строительства в общем объеме инвестиций сократилась с 20% во времена пузыря до уровней, близких к 10% сегодня.
Земля есть, но строить на ней нельзя
Кроме того, отчет указывает на жесткие структурные ограничения. Более 95% земли в Испании остается вне жилой застройки из‑за градостроительных и технических требований, что резко сужает доступное предложение.
Бюрократия лишь усиливает эффект. Путь от планирования до ввода дома в эксплуатацию растягивается на 10–15 лет, а разработка новых проектов в отдельных случаях занимает до 12 лет. В таких условиях даже высокий спрос не превращается в новые стройплощадки.
Рост издержек и отрицательная рентабельность
Это решение последовало за резким ростом издержек. Ужесточение технических и энергетических стандартов увеличило стоимость строительства с примерно 635 евро за квадратный метр в 2005 году до более чем 1 320 евро сегодня.
После учета финансовых затрат чистая рентабельность проектов становится отрицательной. По данным Банка Испании (центральный банк страны), строительный сектор находится лишь на 13‑м процентиле рентабельности среди 78 отраслей экономики, оставаясь одним из наименее привлекательных для инвесторов.
Финансовый фон и ипотека
На этом фоне еврибор (базовая ставка по ипотеке) завершил январь на уровне 2,245%, прервав пятимесячный рост. Для ипотечного кредита на 200 000 евро с ежегодным пересмотром ставки это означает снижение ежемесячного платежа с 856 до 827 евро.
Однако авторы исследования подчеркивают: в обычных условиях рост цен должен стимулировать предложение. В Испании же регуляторная модель, дефицит доступной земли и долгие согласования блокируют этот механизм, и пока строительство остается убыточным, рынок не получит новых объемов жилья.
Оригинал: источник
