Цены выросли на 40 %, а объемы строительства не изменились
С 2020 года цены на жилье в Испании выросли примерно на 40 %, однако объемы строительства практически не изменились. В 2005 году стоимость квадратного метра составляла 635 евро, а в 2024 году она достигла 1 323 евро. Рынок не отреагировал ростом предложения, несмотря на повышение цен.
6,9 млн проектов застряли из‑за процедур муниципалитетов
Почти 10 млн жилищных объектов заложены в градостроительных планах, но 6,9 млн из них остаются без реализации. Доклад «La paradoja inmobiliaria: por qué el aumento del precio de la vivienda no genera más construcción», который опубликовал Университет Гесперид, фиксирует блокировку 72,9 % проектируемого предложения. Авторы называют такие объекты «бумажным жильем», так как они находятся на землях, не готовых к застройке.
Девелоперы проходят длительные административные этапы, и получение возможности начать строительство занимает от 10 до 15 лет. Разработка и утверждение генерального муниципального плана требуют 5–6 лет, затем около двух лет уходят на частичные планы и еще примерно 1,5 года — на урбанизацию. Экономист Сантьяго Кальво отмечает, что решения муниципалитетов по расширению земельного предложения не превращаются в готовое жилье как минимум десять лет.
Прибыльность строительства стала отрицательной
Финансовые показатели также сдерживают активность сектора. Из 78 видов экономической деятельности, которые учитывает Банк Испании, 68 приносят больше прибыли, чем строительство, а сам сектор показывает результат –0,1 %. Кальво указывает, что владение участком в Испании не означает права на застройку, и такая система создает искусственный дефицит земли.
Дополнительное давление создают затраты. С 2005 по 2024 год себестоимость строительства фактически удвоилась — с 635 до 1 323 евро за квадратный метр, что совпало с введением в 2006 году Технического строительного кодекса и с ужесточением электрических стандартов в 2020 году. С 2021 года цены на битумные материалы выросли более чем на 45 %, цемент подорожал на 43,2 %, алюминий — на 40,9 %, древесина — на 24,7 %. Педро Фернандес Ален из Конфедерации национального строительства говорит, что при сроке реализации проектов 24–36 месяцев прогнозировать стоимость материалов становится сложно.
Кадровый дефицит и ограниченное общественное жилье
Сектор также сталкивается с нехваткой рабочей силы. Средний возраст работников превышает 45 лет, численность занятых не восстановилась после кризиса, а реальные доходы не растут при обязательных социальных взносах. Фернандес Ален указывает, что рост затрат напрямую влияет на проекты общественного жилья.
В Испании доля общественного жилья составляет 2,5 % жилищного фонда, тогда как в других странах Европы она колеблется от 9 % до 30 %. Кальво добавляет демографический фактор: население страны превысило 49,6 млн человек, а действующая градостроительная система реагирует на такие изменения с большим опозданием.
Оригинал: источник
