Рост цен в Испании и расхождение с ценой из объявлений
Испания переживает кризис жилья из‑за нехватки новых проектов и высокого спроса со стороны фондов и частных покупателей. Сокращение предложения привело к росту цен, но расчеты показывают, что итоговая сумма покупки выходит далеко за пределы цены из объявлений. Основной разрыв возникает после учета ипотеки, налогов и обязательных расходов.
Ипотека на 240 000 евро увеличивает цену почти на половину
При цене жилья 300 000 евро в крупном городе банк финансирует 240 000 евро на 30 лет под фиксированную ставку 2,9 %. По данным INE (Национальный институт статистики), за этот срок покупатель выплачивает около 120 000 евро процентов. Только ипотечные проценты увеличивают стоимость объекта почти на половину его исходной цены.
Налоги и обязательные платежи доводят сумму до 450 000 евро
После оформления сделки покупатель платит налог на передачу собственности или НДС в новостройках, а также услуги нотариуса, регистрацию и оценку. Эти расходы составляют 10–12 % от цены, или 30 000–36 000 евро. С учетом цены объекта, налогов и процентов общая сумма достигает около 450 000 евро.
Регулярные расходы за 30 лет превышают 50 000 евро
В расчет входят и постоянные платежи. В городе вроде Мадрида налог IBI составляет 400–600 евро в год, что за 30 лет дает около 15 000 евро. Страхование жилья и жизни, связанное с ипотекой, добавляет еще около 15 000 евро за тот же период, а коммунальные платежи в размере примерно 80 евро в месяц формируют 28 800 евро. В итоге совокупная стоимость владения жильем за три десятилетия превышает 500 000 евро, без учета ремонтов и покупки мебели.
Требования к собственным средствам и нагрузка на доходы
Директор по онлайн‑продажам GoHipoteca Жорди Санчес указывает, что многие покупатели концентрируются на процентной ставке и недооценивают доступ к кредиту. Для покупки жилья за 300 000 евро необходимо заранее накопить 90 000–100 000 евро, включая первоначальный взнос 20 % и сопутствующие расходы. Санчес отмечает, что после получения ипотеки важно учитывать общую нагрузку на семейный бюджет, а не только ежемесячный платеж.
Аренда и перепродажа не гарантируют прибыли
Представитель iAhorro Лаура Мартинес добавляет, что к ипотеке присоединяются IBI, коммунальные расходы, страховки и обслуживание. Банки ориентируются на правило 30–35 % доходов для ипотеки, тогда как специалисты рекомендуют резерв 20–25 % доходов на непредвиденные ситуации.
При покупке для аренды квартира за 300 000 евро должна приносить около 1 300 евро в месяц для доходности 5 %, а возврат стоимости и процентов занимает примерно 27 лет при постоянной сдаче. При перепродаже через пять лет объект, купленный за 300 000 евро и проданный за 350 000 евро, не дает прибыли, поскольку совокупные расходы превышают 135 000 евро, а долг перед банком остается на уровне 210 000–215 000 евро.
С учетом агентских комиссий, муниципального налога на прирост стоимости, возможного IRPF и комиссии за досрочное погашение ипотеки безубыточная цена продажи составляет около 380 000 евро. Для чистой прибыли около 30 000 евро цена должна превышать 410 000 евро, что означает рост более чем на 35 % за пять лет.
Сравнение с индексными инвестициями
Партнер консалтинговой компании Norz Patrimonia Лауреано Грис отмечает, что жилье как актив связано с высокой концентрацией и значительными издержками. При сравнении с индексными фондами, такими как S&P 500 с исторической доходностью 7–10 % в год, недвижимость не всегда показывает лучший результат. Расчеты показывают, что покупка жилья не гарантирует максимальную прибыль.
Оригинал: источник
