Продажа жилья в Испании почти всегда создает налоговые обязательства. При расчете подоходного налога сделку учитывают как продажу актива, а полученную прибыль облагают по прогрессивным ставкам от 19 % до 28 %.
IRPF применяет прогрессивные ставки от 19 % до 28 %
Налогоплательщик отражает прибыль от продажи жилья в декларации IRPF (подоходный налог физических лиц) как доход от сбережений. Прибыль до 6 000 € облагают по ставке 19 %, от 6 000 € до 50 000 € — 21 %, от 50 000 € до 200 000 € — 23 %, от 200 000 € до 300 000 € — 27 %, свыше 300 000 € — 28 %.
Agencia Tributaria (налоговый орган Испании) рассчитывает прибыль как разницу между стоимостью приобретения и стоимостью передачи недвижимости. Этот расчет определяет итоговую налоговую базу.
Agencia Tributaria учитывает налоги и улучшения при покупке
Стоимость приобретения включает не только цену покупки жилья. К ней добавляют налоги, уплаченные при сделке, включая НДС или ITP, а также инвестиции и улучшения, которые повысили стоимость или пригодность жилья для проживания.
К таким работам относят улучшения, реконструкцию или расширение, включая работы с фундаментом, фасадами, лифтами или новыми инженерными установками. Расходы на текущее содержание не учитывают: покраску стен, ремонт жалюзи или замену электропроводки без увеличения мощности не признают улучшениями.
Муниципальный налог и комиссия агентства снижают прибыль
При расчете стоимости передачи налогоплательщик вычитает муниципальный налог на прирост стоимости земли и другие расходы. К ним относят комиссию агентства недвижимости, что уменьшает налогооблагаемую прибыль.
При подаче декларации налогоплательщик суммирует все прибыли и убытки от капитала. Поэтому продажу жилья невыгодно совмещать с продажей акций, фондов или ETF, чтобы не перейти в более высокий налоговый диапазон.
Освобождения при реинвестировании и после 65 лет
Если продаваемое жилье служит основным местом проживания, прибыль освобождают от налога при реинвестировании в другое основное жилье. Новое жилье можно купить за два года до или после продажи, а при частичном реинвестировании освобождение применяют к соответствующей доле прибыли.
В примере жилье, купленное за 100 000 € в 2010 году и проданное за 250 000 € в 2025 году, дает прибыль 150 000 €. Без освобождения налог составил бы 33 380 €, но при реинвестировании налог не уплачивают.
Лица старше 65 лет не платят налог с прибыли при продаже основного жилья, и это правило не распространяется на вторую недвижимость. Налог также не уплачивают при направлении прибыли на пожизненную ренту, если продавцу больше 65 лет и сумма не превышает 240 000 €, а при превышении освобождение действует в пределах этой суммы и применяется к любой недвижимости.
Оригинал: источник
