Каталония внедряет модель, при которой администрация усиливает контроль над рынком жилья и берет на себя ведущую роль в регулировании и продвижении проектов. Власти вводят ценовые ограничения, санкции и новые фискальные меры, чтобы ответить на жилищный кризис. Правительство рассматривает этот подход как модель, которую можно распространить на другие автономные сообщества.
Действующие нормы и налоговые изменения в Каталонии
В регионе уже действует повышение налога на передачу собственности (ITP) для крупных владельцев. В Каталонии к ним относят физических и юридических лиц, владеющих пятью и более квартирами, тогда как в других автономиях порог составляет десять объектов.
Закон 21/2025 расширил контроль цен на аренду и распространил его на сезонную аренду и аренду комнат. Этот же закон ввел механизм создания реестра крупных владельцев и пустующих квартир, который позже разовьет отдельный декрет правительства. Проект прошел рассмотрение в Совете труда, экономики и социального развития (CTESC — социально-экономический консультативный орган) и получил утверждение при особом мнении деловых ассоциаций Pimec и Foment del Treball.
Подготовка изменений через бюджетный закон и закон 12/2023
Власти в так называемом законе о сопровождении бюджета рассматривают возможность продвигать общественное жилье на землях третичного назначения без их переквалификации. Карлос Муньос из Cim Tax&Legal уточняет, что такое изменение допустимо, если муниципалитет прямо не возражает против смены использования участка.
Сусана Феррер из EY Abogados отмечает, что речь идет о временной градостроительной мере. Ее привязывают к объявлению муниципалитета зоной с напряженной ситуацией на рынке жилья в соответствии с каталонским законом 12/2023. Мера может затронуть коммерческие, рекреационные и офисные участки в пределах сложившейся городской застройки, если они не связаны с промышленным или логистическим использованием.
Оценки рынка и данные об инвестициях в 2025 году
Генеральный директор Cushman & Wakefield в Испании Ориол Баррачина указывает, что в Барселоне существует значительный фонд устаревших офисных зданий. По его словам, их можно переоборудовать, чтобы увеличить предложение жилья.
Представители частного сектора критикуют рост регулирования. Президент Ассоциации каталонских застройщиков APCE и глава Euroconstruc Ксавьер Вилахуана заявляет, что за последние десять лет в Каталонии приняли 15 законов, напрямую влияющих на отрасль, что усложняет работу застройщиков и останавливает проекты. Профессор экономики Университета Барселоны Гонсало Бернардос утверждает, что контроль цен на аренду не дал результатов ни в одном регионе применения, а в 2025 году инвестиции в арендное жилье сократились на 44 %.
Закон 21/2025 и расширение права преимущественной покупки
Закон 21/2025 также расширил право преимущественной покупки и выкупа. После достижения соглашения о купле-продаже стороны обязаны уведомить администрацию, которая получает два месяца, чтобы сравняться с предложением и заменить покупателя.
Механизм, начавшийся с жилья после ипотечных взысканий и затем распространенный на целые жилые здания, теперь охватывает 271 муниципалитет, объявленный зонами напряжения. Новое строительство освобождено от этого порядка в первый год после получения свидетельства о пригодности для проживания. Юристы указывают, что владельцам приходится подтверждать у нотариуса отсутствие статуса крупного владельца и фиксировать административное молчание, если власти не воспользовались правом выкупа, при том что окончательное утверждение изменений зависит от парламента Каталонии, где ключевую роль играет ERC.
Оригинал: источник
