Правительство Испании предложило радикальную меру для рынка аренды: полную налоговую льготу за отказ повышать цену. Однако экономисты и налоговые консультанты предупреждают, что инициатива может вступить в прямое противоречие с уже действующим законом о жилье.
Новая инициатива правительства
Кабинет Педро Санчеса объявил о планах ввести 100% снижение по IRPF (подоходный налог для физических лиц в Испании) для арендодателей, которые продлевают договор без повышения арендной платы. Речь идёт именно о продлении контракта, а не о заключении нового соглашения.
Идея пока находится на ранней стадии. Министерство финансов Испании (ведомство, отвечающее за налоги и бюджет) только прорабатывает технические детали и возможный механизм применения льготы.
Конфликт с действующим законом о жилье
Между тем в стране уже действует система стимулов, введённая законом о жилье (базовый норматив рынка аренды в Испании), который Конгресс Испании (нижняя палата парламента страны) одобрил в 2023 году. С января 2024 года власти сократили базовую налоговую редукцию для всех арендодателей с 60% до 50%, но одновременно расширили набор дополнительных бонусов.
Закон предусматривает дифференцированную шкалу: 60% при сдаче жилья, прошедшего реабилитацию за два года до договора; 70% — при аренде молодым людям до 35 лет в зоне напряжённого рынка (территории с дефицитом жилья и быстрым ростом цен); и до 90% — при новом договоре со снижением аренды более чем на 5% в таких зонах.
Эксперты о логике стимулов и сроках оценки
Экономисты видят в новой идее риск разрушения всей иерархии стимулов. Раquel Jurado из службы исследований REAF (профессиональное объединение налоговых экономистов) подчёркивает, что полное освобождение от налога за простую заморозку цены направляет рынок в противоположную сторону. По её словам, мера не только нивелирует базовое снижение льготы до 50%, но и делает главным поощрением отказ от изменения цены, а не активные шаги.
Схожую позицию занимает Francisco Serantes из Aedaf (ассоциация испанских налоговых консультантов). Он считает, что без дополнительных условий новая льгота может лишить содержания действующие налоговые бонусы.
Кроме того, союз налоговых техников Gestha (объединение сотрудников Министерства финансов) призывает пересмотреть всю конструкцию стимулов. В организации напоминают, что льготы в 90%, 70%, 60% и 50% действуют лишь с января 2024 года и впервые применялись в кампании деклараций за 2024 год, проходившей с апреля по июнь 2025 года. По мнению Gestha, времени для оценки их реальной эффективности пока явно недостаточно.
Контекст рынка аренды и возможный эффект
Инициатива появилась на фоне резкого роста цен. За последние пять лет арендные ставки увеличились примерно на 35% и достигли исторических максимумов — около 14,5 евро за квадратный метр, по данным порталов недвижимости.
В течение текущего года должны обновиться около 630 000 договоров аренды, подписанных в 2021 году, что затрагивает примерно 1,6 миллиона человек. Эти продления происходят после истечения минимального срока — пяти лет для частных арендодателей и семи лет для компаний, установленного законом об аренде.
Эксперты сомневаются и в практической отдаче меры. Раquel Jurado отмечает, что выгоду от 100% льготы нужно сопоставлять с потерей дохода из‑за отказа повышать цену, особенно с учётом уже действующей базовой редукции в 50%. Аналитики Arcano Research (инвестиционно-аналитическая компания) добавляют, что новая льгота сможет сдержать рост цен лишь в отдельных случаях и без увеличения предложения жилья будет иметь ограниченный эффект. По их оценке, реальный дополнительный стимул фактически сводится к тем же 50% и не всегда компенсирует потенциальный рост арендных доходов.
Оригинал: источник
