Первые проекты: от Чамартина до Вальекаса
Рядом со станцией Чамартин (крупный транспортный узел на севере Мадрида) соседствуют офисные комплексы, частные дома и жилые кварталы. Здесь, неподалёку от штаб-квартир партии Vox и группы ACS, расположено здание бывшей штаб-квартиры американской корпорации Manpower. В прошлом году девелопер Argis купил объект и запланировал его реконверсию в элитный жилой комплекс на 68 квартир с ценами от 589 000 до 1,5 млн евро.
Между тем на другом конце города, в районе Вальекас (юго-восточная часть Мадрида), компания Vía Ágora приобрела муниципальный участок с офисным назначением. Застройщик намерен построить там 46 квартир в сегменте доступной аренды, сделав ставку на социальное жильё.
Рынок перестраивается под новый спрос
Эти проекты отражают более широкую тенденцию: рынок всё активнее переводит офисные площади и участки в жилой фонд. На фоне жилищного кризиса, роста туризма и устойчивого интереса иностранного премиального сегмента к испанским городам инвесторы адаптируют активы под изменившийся спрос.
По данным консалтинговой компании CBRE, в первом полугодии 2025 года рынок зафиксировал более 20 сделок по смене назначения. Они охватили 137 000 квадратных метров и привлекли около 200 млн евро инвестиций, связанных с покупкой активов под реконверсию. В CBRE подчёркивают, что такие операции стали ключевой стратегией как для инвесторов, так и для собственников, стремящихся повысить доходность объектов.
Дефицит жилья и скрытый резерв офисов
Это решение последовало за обострением структурного дефицита жилья, который Банк Испании оценивает примерно в 700 000 объектов. Эксперты отмечают, что градостроительное планирование не всегда поспевает за социальными и экономическими изменениями, включая рост удалённой работы и электронной коммерции.
Согласно отчёту Atlas Real Estate Analytics за 2024 год, в крупнейших агломерациях насчитывается более 11 млн квадратных метров офисов с потенциалом реконверсии. Этот объём способен увеличить жилищный фонд более чем на 92 000 единиц. Кроме того, президент Испанской ассоциации офисов Хосе Мария Альварес заявил, что только в центральных районах Мадрида около 250 000 квадратных метров офисов в жилых зданиях можно превратить примерно в 20 000 квартир.
Инвестиции, премиум и ограничения
По данным JLL, за первые три квартала 2025 года объём проектов по смене назначения в Мадриде достиг 378 млн евро. Крупнейшей сделкой стала продажа бывшей штаб-квартиры Национальной аудиенции на улице Гойя: группа Pictet приобрела объект за 93,5 млн евро и планирует создать там жильё класса люкс.
Параллельно рынок премиального жилья сохраняет устойчивость. Компания Lucas Fox ожидает, что в 2026 году цены в этом сегменте вырастут на 6–10%, а количество сделок с объектами дороже 5 млн евро увеличится с 8 000 в 2025 году до 10 000. При этом, по оценке CBRE, в первом полугодии прошлого года 62% операций по смене назначения пришлись на сектор living, включая гибкие форматы, а 26% — на гостиницы высокого класса.
Несмотря на активную реконверсию, не каждое офисное здание подходит для таких проектов. Ограничения задают градостроительные нормы и архитектурные характеристики, а чаще всего изменения затрагивают устаревшие объекты с высокой долей пустующих площадей. Интерес к современным офисам сохраняется: по данным Cushman & Wakefield, инвестиции в офисную недвижимость в 2025 году достигли 1,75 млрд евро, что на 238% больше, чем годом ранее.
Нехватка офисов prime и новые правила
На этом фоне рынок фиксирует дефицит офисов prime в столице. Knight Frank сообщил, что по итогам первых девяти месяцев прошлого года доступность в центральном деловом районе Мадрида опустилась ниже 1%. В результате компании всё чаще выбирают устоявшиеся деловые зоны за пределами трассы M-30 (городская кольцевая дорога).
Параллельно власти и застройщики продвигают альтернативные решения. В июне Сообщество Мадрида приняло закон, который упрощает перевод офисов в защищённое жильё без изменения градостроительного плана. По словам президента Vía Ágora Хуана Антонио Гомес-Пинтадо, рынок уже получил лицензии на 7 600 таких квартир. Помимо проекта в Вальекасе, компания готовит строительство ещё 456 квартир в Вальдебебасе (район новой застройки рядом с аэропортом), рядом с больницей Сендаль, окончательно отказавшись от офисного формата.
Оригинал: источник
