Рынок недвижимости в Испании ускоряет перевод офисных зданий в жилые объекты, реагируя на острый дефицит жилья. Особенно заметна эта тенденция в Мадриде (столица Испании), где консультанты и девелоперы уже фиксируют десятки сделок. По оценкам рынка, потенциал реконверсии достигает около 90 000 новых квартир.
Проекты в Мадриде: от элитных домов до доступной аренды
На севере Мадрида, рядом со станцией Чамартин (крупный транспортный узел), соседствуют офисы, частные дома и жилые кварталы. В нескольких метрах от штаб-квартир Vox и Grupo ACS находится бывший офис американской корпорации Manpower (кадровая компания). Его купила компания Argis и планирует перестроить здание в элитный жилой комплекс на 68 квартир.
Стартовые цены в этом проекте начинаются с 589 000 евро и доходят до 1,5 млн евро. Между тем на юго-востоке города, в районе Вальекас (рабочий район Мадрида), девелопер Vía Ágora приобрёл муниципальный участок офисного назначения. Здесь компания построит 46 квартир для доступной аренды.
Рынок меняет назначение активов
Обе сделки отражают общую тенденцию: офисные участки и здания всё чаще используют под жильё. Это решение последовало за ростом туризма, интересом иностранного капитала к сегменту prime (премиальная недвижимость) и продолжающимся жилищным кризисом.
По данным консалтинговой компании CBRE (международный консультант по недвижимости), только в первом полугодии 2025 года рынок закрыл более 20 сделок по смене назначения. Они охватили 137 000 кв. м и сопровождались покупкой активов на сумму 200 млн евро. CBRE называет реконверсию ключевой стратегией для инвесторов и собственников, стремящихся повысить доходность.
Дефицит жилья и потенциал реконверсии
Этот процесс разворачивается на фоне структурного дефицита жилья, который Банк Испании (центральный банк страны) оценивает примерно в 700 000 квартир. Эксперты подчёркивают, что градостроительное планирование не успевает за изменениями в экономике и образе жизни, включая удалённую работу и рост электронной коммерции.
Согласно отчёту Atlas Real Estate Analytics за 2024 год, в крупнейших агломерациях Испании насчитывается более 11 млн кв. м офисов с потенциалом для реконверсии. Этот объём способен дать свыше 92 000 квартир. Кроме того, президент Испанской ассоциации офисной недвижимости Хосе Мария Альварес отмечал, что только в центральных районах Мадрида 250 000 кв. м офисов в жилых зданиях можно превратить примерно в 20 000 квартир.
Инвестиции, элитный сегмент и роль государства
Консалтинговая компания JLL (международный брокер недвижимости) сообщает, что за первые три квартала 2025 года объём проектов смены назначения в Мадриде достиг 378 млн евро. Крупнейшей сделкой стала продажа бывшей штаб-квартиры Национальной аудиенции на улице Гойя, которую группа Pictet приобрела за 93,5 млн евро для последующей реконверсии в элитное жильё.
Сегмент prime при этом сохраняет устойчивость. Агентство Lucas Fox прогнозирует на 2026 год рост цен на 6–10% и увеличение числа сделок с объектами дороже 5 млн евро с 8 000 в 2025 году до 10 000. Основной объём реконверсий приходится на жильё, хотя 26% сделок затрагивают и гостиницы высокого класса, тогда как 62% относятся к формату living (жилая недвижимость и гибкие форматы).
Параллельно власти Мадрида упростили регулирование. В июне регион одобрил закон, позволяющий переводить офисы в защищённое жильё без изменения градостроительных планов. По словам президента Corporación Vía Ágora Хуана Антонио Гомеса-Пинтадо, после этого шага лицензии уже выдали на 7 600 квартир. Помимо проекта в Вальекасе, компания готовит строительство ещё 456 квартир в Вальдебебасе (новый район на севере города), напротив госпиталя Сендаль, объясняя решение отсутствием спроса на офисы в этой локации.
Оригинал: источник
