Барселона: приложение к договору и доплата сверх лимита
Квартира рядом с Диагональю в Барселоне готовилась к сдаче как сезонная аренда за 1 500 евро в месяц. Затем владельцы сдали жилье трем молодым людям, готовым платить ту же сумму. Один из арендаторов, Óscar, сообщил, что референсная ставка после обновления по ИПЦ составляла 1 397 евро, но собственники настаивали на 1 500 евро.
Стороны подписали приложение к договору, чтобы выйти на требуемую сумму. Основная аренда формально соответствовала лимиту, а дополнительные 103 евро в месяц оформили как плату за ремонт. Квартира впервые вышла на рынок аренды и подпадала под действие ценового потолка.
Закон 2023 года и практика его применения в Каталонии
Закон о жилье центральное правительство Испании приняло в 2023 году. В Каталонии его начали применять в марте 2024 года, а в октябре режим распространился на большинство «напряженных муниципалитетов». Аналогичные меры действуют в Стране Басков и Наварре.
Адвокат по гражданскому и коммерческому праву Жауме Ровира Рохас отметил, что наличие приложений к договорам не всегда означает нарушение. По его словам, при продлении или изменении действующего контракта лимит для новых договоров может формально не нарушаться.
Статистика 2025 года и рост сезонной аренды
В 2025 году цена новых договоров аренды снизилась примерно на 4,9 %, а в Барселоне — на 8,9 %. При этом выросло число альтернативных форм сдачи жилья. Договоры сезонной аренды увеличились более чем на 50 % и заняли около 11 % всех зарегистрированных контрактов.
По данным реестра залогов Incasòl (государственный реестр залогов Каталонии), опубликованным 28 февраля, за три года число сезонных договоров выросло в четыре раза. С 2023 года рост составил 340 %, и такие контракты достигли 16 % всех подписанных в Каталонии.
Комнаты, наличные и проверки властей
В Вике молодой арендатор снимает комнату в квартире с шестью жильцами. До января 2026 года каждый платил по 450 евро в месяц, что давало владельцу 2 250 евро. Затем собственник оформил приложение, которое снизило формальную аренду комнаты до 170 евро, чтобы уложиться в лимит для аренды по комнатам.
На практике арендатор продолжает платить 450 евро: 170 евро он переводит банковским переводом, а 280 евро отдает наличными. Дополнительно он платит 200 евро за коммунальные услуги наличными, а владелец, по его словам, лично приходит за деньгами и включил в договор пункт о свободном доступе.
Ассоциация застройщиков Каталонии APCE заявила, что не фиксирует массовых нарушений среди своих членов. Вице‑генеральный секретарь Карлес Сала подчеркнул, что ассоциация ориентирует собственников действовать по закону. При этом в Барселоне арендатор другой квартиры сообщил, что после разделения жилья на две автономные части общий доход превышал 1 700 евро при площади около 55 квадратных метров, что было примерно на 700 евро выше допустимого для всей квартиры, а свидетельство о пригодности жилья числилось «в процессе оформления».
Синдикат арендаторов сообщил, что без контроля и инспекций регулирование теряет эффективность. Через год после вступления санкционного режима власти ввели две санкции и открыли 11 дел. Правительство Каталонии сообщило об открытии 13 административных дел, два из которых завершились санкциями, а проверки ведут Агентство по защите прав потребителей и Агентство по жилью Каталонии.
Одно из дел касается отсутствия в объявлении индекса референсной аренды и энергетической маркировки, с возможным штрафом до 25 000 евро. Агентство по жилью Каталонии также ведет шесть процедур, включая две санкции по 30 000 евро и две по 3 000 евро. APCE заявила, что в отдельных случаях санкции выглядят несоразмерными.
Óscar и его соседи подписали договор на пять лет как аренду основного жилья. Сначала они передавали дополнительные 103 евро наличными, затем перешли на переводы через Bizum. Сейчас Óscar платит 515 евро, его сосед Pep — столько же, а третий арендатор — 470 евро, добавляя каждые два месяца по 206 евро с указанием периода платежа.
Оригинал: источник
