Суд Кантабрии признал аренду комнаты жильём по закону LAU

Аудиенсия Кантабрии применила LAU к аренде комнаты

Аренда комнат в Испании обычно оформляется по Гражданскому кодексу и не подпадает под LAU (закон об аренде городского жилья). Аудиенсия провинции Кантабрия 10 марта вынесла решение, которое изменило этот подход. Суд признал, что договор аренды комнаты может подпадать под LAU, если арендатор докажет, что использует её как единственное постоянное жильё.

Апелляция после выселения и критерий проживания

Суд рассмотрел апелляцию арендаторки после того, как суд первой инстанции обязал её покинуть комнату. В решении указано, что спорный договор относится к аренде жилья по LAU. Суд подчеркнул, что решающим критерием служит постоянная потребность в жилье, а не эксклюзивное пользование всеми помещениями, поэтому совместное использование общих зон не исключает применение LAU.

Продление договора и чрезвычайная мера до 28 числа

На основании этого вывода суд обязал арендодателя продлить договор и возложил на него судебные издержки, отклонив первоначальный иск. Такое толкование позволяет оценивать аренду комнат по фактическому использованию жилья, а не по формулировкам договора. Применение LAU означает минимальный срок аренды 5 лет для арендодателя — физического лица и 7 лет для компании, а также право на чрезвычайную двухлетнюю продлённую аренду для защиты от повышения цен.

Эта мера распространяется на договоры, срок которых истекает с 22 марта текущего года по 31 декабря 2027 года, и действует только пока королевский декрет остаётся в силе. Декрет действует до 28 числа, когда вопрос рассматривает Конгресс. Министерство по делам потребителей и профсоюзы арендаторов советуют направлять арендодателю бурофакс до утраты силы декрета, поскольку так арендатор активирует право на продление.

Позиции юристов и состояние рынка аренды комнат

Адвокат CAES Виктор Паломо назвал решение пионерским и рекомендовал арендаторам комнат требовать продления договора. Он уточнил, что бурофакс не гарантирует автоматического продления, поскольку такие договоры изначально не подпадают под LAU, однако решение подтверждает применение закона при постоянном проживании. Судебное решение не создаёт прецедент Верховного суда, но формирует правовую основу для аналогичных споров.

Юристы, представляющие собственников, придерживаются иной позиции. Адвокат Иниго Санчес дель Кампо из фирмы Thomás de Carranza считает, что продление касается только договоров, срок которых истекает во время действия декрета, и сообщил, что его компания, управляющая 12 000 объектами инвестиционных фондов, получила ограниченное число таких бурофаксов. Он также указал, что в других решениях суды исключали аренду комнаты из категории постоянного жилья из‑за совместного использования помещений.

Статья 3 LAU 1994 года исключает из сферы закона виды использования, отличные от жилья, и аренда комнат в тексте не упоминается. В июле прошлого года Испания ввела единый реестр туристической и сезонной аренды, но аренда комнат в него не вошла. Сейчас законодатели обсуждают поправки к LAU, которые должны распространить защиту на арендаторов комнат и сезонного жилья, при условии что суммарная стоимость аренды всех комнат не превышает цену аренды всей квартиры.

Рынок аренды комнат продолжает расти. В городе Мадрид размещено около 8 000 объявлений о сдаче комнат, а в провинции — 11 000, что превышает число предложений долгосрочной аренды жилья. Средняя стоимость комнаты составляет 650 евро в Мадриде и 711 евро в Барселоне, по данным исследования Spotahome.

Spotahome заключил 45 000 договоров в Европе и 24 000 в Испании. Генеральный директор компании Эдуардо Гарбайо сообщил, что платформа работает на комиссиях с владельцев и арендаторов, а большинство клиентов — студенты или молодые работники на ограниченный срок. Он также связал рост цен с сокращением предложения и отверг его связь с разделением квартир или комиссиями платформ.

Оригинал: источник