Закон о горизонтальной собственности устанавливает общий принцип оплаты
С наступлением лета владельцы недвижимости часто задают вопрос об оплате содержания общего бассейна, которым они не пользуются. Закон о горизонтальной собственности закрепляет общий принцип: все собственники участвуют в общих расходах сообщества. Статья 9.1 e этого закона обязывает владельцев вносить вклад в расходы на содержание здания, его услуг и обязательств в соответствии с долей участия, указанной в учредительном документе или специальных соглашениях.
Общий бассейн относят к неиндивидуализируемым расходам
Закон исходит из того, что расходы распределяют между всеми собственниками, если их нельзя индивидуализировать. Это означает, что сообщество не может определить, кто именно пользуется конкретной услугой или получает от нее исключительную выгоду. С этой точки зрения общий бассейн как элемент общего пользования обычно относят к неиндивидуализируемым расходам, и сообщество распределяет затраты на его содержание между всеми соседями независимо от фактического использования.
Соглашение сообщества позволяет исключить отдельных владельцев
Одновременно правоприменительная практика допускает исключения из общего правила. Когда услугу можно четко дифференцировать по факту использования, сообщество собственников вправе установить иной порядок распределения расходов. Такая система требует объективного обоснования, разумности и утверждения по действующим нормам, а также оформления в виде действующего соглашения или положения устава.
На практике это позволяет исключить из оплаты владельцев коммерческих помещений, гаражей или кладовых, которые не имеют физического доступа к бассейну или не получают от него выгоды. Обязательным условием остается наличие надлежащим образом оформленного и действующего решения сообщества.
Суд в провинции Уэска подтвердил действительность решения 1992 года
Практическое подтверждение этот подход получил в деле, которое рассмотрела Аудитория провинции Уэска. Один из владельцев потребовал, чтобы все соседи участвовали в оплате расходов на бассейн урбанизации. Суд отклонил это требование и не выявил нарушений или ошибок в бухгалтерском учете сообщества.
Ключевым обстоятельством стало соглашение, принятое сообществом в 1992 году, которое устанавливало дифференцированную систему распределения расходов и исключало определенных владельцев из оплаты услуг, от которых они не получали выгоды. Суд признал соглашение действительным, поскольку оно не противоречило ни Закону о горизонтальной собственности, ни уставу сообщества, и указал, что бремя доказывания незаконности системы лежит на стороне, которая ее оспаривает.
Оригинал: источник
