Министерство потребления Испании выявило шесть практик, которые оно называет абусивными и незаконными в договорах аренды жилья для постоянного проживания. Ведомством руководит Пабло Бустиндуй. Министерство намерено проинформировать организации арендодателей и арендаторов, чтобы предотвратить нарушения.
Минпотреб Испании сообщил о результатах проверки договоров аренды
Министерство заявило, что арендодатель обязан оплачивать расходы на управление недвижимостью и оформление договора. Агентства недвижимости не вправе перекладывать эти затраты на арендаторов, независимо от названия платежей. Запрет действует, если услуги оказывают в интересах арендодателя, включая показы квартиры, визиты и подготовку документов.
Эти требования закрепляет статья 20.1 Закона об аренде городских помещений в редакции после реформы, введенной Законом 12/2023.
Закон об аренде городских помещений ограничил залог и гарантию
Ведомство разъяснило, что арендодатель и агентства не могут требовать залог более одной месячной арендной платы. Закон допускает дополнительную гарантию, однако она факультативна и не может превышать двух месячных аренд. Такая гарантия служит обеспечению обязательств по договору, включая сохранность жилья, имущества и мелкий ремонт.
Порядок залога и гарантии устанавливает статья 36 Закона об аренде городских помещений.
Суды и Минпотреб Испании о компенсации и переговорах
Министерство сослалось на судебную практику, по которой суды считают несоразмерными заранее согласованные компенсации за нарушение договора арендатором. Абусивной признается компенсация за задержку выселения, если она втрое превышает дневную арендную плату. Такой подход основан на статье 85.6 Закона о защите прав потребителей и пользователей.
Для законности договора все условия должны быть согласованы, а не навязаны односторонне. Министерство указало, что формулировки о якобы индивидуальных переговорах могут неправомерно перекладывать бремя доказывания на потребителя. Этот подход противоречит статьям 88.2 и 82.1 Закона о защите прав потребителей и пользователей.
Минпотреб Испании о возврате залога и судебных расходах
Ведомство подчеркнуло, что залог служит только обеспечению арендных обязательств, включая оплату аренды, коммунальных услуг и возмещение ущерба. Арендодатель не вправе удерживать залог из‑за досрочного расторжения договора арендатором. Такие правила следуют из статей 6, 10, 11 и 36 Закона об аренде городских помещений.
Министерство также отметило, что условия о возложении на арендатора всех судебных расходов при нарушении договора встречаются часто. Судебная практика считает такие положения явно абусивными и противоречащими правилам распределения издержек по статьям 394 и последующим Гражданского процессуального кодекса.
Оригинал: источник
