Отказ принять бурофакс не мешает продлению аренды жилья

Читатель EL PAÍS обратился с вопросом о последствиях отказа арендодателя принять бурофакс с запросом на продление аренды после введения новых мер правительства. Речь шла о договоре аренды основного жилья и своевременно направленном уведомлении.

Декрет‑закон 8/2026 и сфера его действия

Юрист юридической фирмы Legálitas Селестино Фернандес Миранда пояснил действие Реального декрет‑закона 8/2026 от 20 марта. Документ ввёл чрезвычайный режим продления договоров аренды основного жилья в рамках Закона 29/1994 об аренде городского жилья (LAU — Закон об аренде городского жилья).

Норма направлена на смягчение экономических и социальных последствий войны в Иране. Она применяется к договорам, которые действовали на момент вступления декрет‑закона в силу и у которых обязательный или молчаливый период продления заканчивается до 31 декабря 2027 года.

Порядок и пределы продления по LAU

Арендатор вправе продлить такой договор на ежегодные периоды с максимальным общим сроком до двух дополнительных лет. На весь период продления стороны сохраняют все условия действующего договора без изменений.

Закон указывает, что продление инициирует арендатор, а арендодатель обязан его принять. Исключения допускаются, если стороны уже согласовали иные условия, подписали новый договор или если арендодатель своевременно и надлежащим образом уведомил о намерении занять жильё по статье 9.3 LAU.

Уведомление арендатора и отказ принять бурофакс

Декрет‑закон устанавливает, что чрезвычайное продление несовместимо с продлением по статье 10.3 LAU, которое применяется приоритетно при наличии оснований. Для запуска механизма арендатору достаточно направить арендодателю достоверное уведомление о намерении воспользоваться продлением.

Закон не требует отдельного выражения согласия арендодателя. Селестино Фернандес Миранда отметил, что отказ принять бурофакс как форму документально подтверждённого уведомления не лишает сообщение юридической силы, если арендатор корректно отправил его в установленный срок.

Позиция судов Испании

Эту трактовку поддерживает судебная практика. Конституционный суд Испании в решениях 82/2000 от 27 марта, 145/2000 от 29 мая и 6/2003 от 20 января указал, что уведомления вызывают полные правовые последствия, когда их неполучение связано исключительно с волей, пассивностью или небрежностью адресата.

В том же ключе Провинциальный суд Аликанте разъяснил, что бурофакс, не доставленный из‑за отказа адресата или не полученный им в почтовом отделении, считается надлежащим уведомлением во всех юридических отношениях.

Оригинал: источник