Арендодатель отказывает в продлении договора по декрету: что делать

Декрет о продлении аренды и сроки его применения

Декрет о чрезвычайном продлении договоров аренды действует на фоне трудностей с доступом к жилью. Документ уже вызвал правовую напряженность между арендаторами и арендодателями из‑за риска непринятия в парламенте и утраты силы.

Сторонники декрета в последние недели призывают арендаторов заранее запрашивать продление. Это усилило конфликты, связанные со сроками и стоимостью аренды.

Норма позволяет запросить продление, если договор истекает с 20 марта 2026 года по 31 декабря 2027 года. Срок окончания договора не влияет на право запроса и может составлять как две недели, так и полтора года.

Юристы компании Marín y Mateo отмечают, что буквальное толкование нормы благоприятно для арендатора. Документ не устанавливает ни минимального, ни максимального временного окна для подачи запроса.

Обязан ли арендодатель принять запрос арендатора

Юристы указывают, что отказ собственника применить продление противоречит действующей норме, если не действуют предусмотренные исключения. Сандра Ауррекоэчеа, партнер Marín y Mateo, подчеркивает, что речь идет о законном праве арендатора, а не о предложении на усмотрение собственника.

Арантша Гоэнага, адвокат и партнер AF Legis, подтверждает эту позицию. Она уточняет, что пока королевский декрет‑закон остается в силе, арендатор вправе запросить продление без предварительного уведомления со стороны арендодателя об окончании договора.

В тексте нормы прямо указано, что запрос арендатора должен быть принят арендодателем в обязательном порядке. Это правило действует при отсутствии оснований для исключения.

Как действовать, если собственник отказывает

Чтобы продление вступило в силу, арендатор должен направить формальное уведомление арендодателю. Сандра Ауррекоэчеа рекомендует использовать бурофакс с заверением текста и уведомлением о вручении.

После такого уведомления собственник обязан применить продление. Если он этого не делает, у арендатора появляются основания для судебного спора.

В суде арендатор может ссылаться на то, что его проживание защищено продлением, возникшим в силу закона. Собственник может, в свою очередь, инициировать процедуру прекращения договора по истечении срока, и спор будет рассматриваться судом.

Что меняется при утрате силы декрета

Юристы расходятся в оценке последствий возможной утраты силы декрета. Арантша Гоэнага считает, что ранее запрошенные продления продолжат действовать, поскольку неконвалидация не имеет обратной силы.

Сандра Ауррекоэчеа придерживается противоположной позиции. Она ссылается на статью 86 Конституции Испании, согласно которой неконвалидация королевского декрет‑закона ведет к немедленному прекращению его действия.

Юристы признают вопрос спорным и потенциально судебным. При этом собственник сохраняет инструменты защиты, включая возврат жилья по необходимости или пересмотр условий с арендатором.

Оригинал: источник